Типы многоквартирных домов Краснодара.

Типы многоквартирных домов Краснодара. часть 1.

Типы многоквартирных домов Краснодара, который основан в 1793 году, представлены большим разнообразием, отражающим историческое и культурное развитие города.

Краснодар — это город с богатой историей и разнообразной архитектурой. Если вы планируете купить жилье в Краснодаре вам стоит ознакомиться с основными типами жилой недвижимости многоквартирных домов. В 1 части статьи мы подробно рассмотрим «купеческие дома», «жактовские дворы», «сталинские дома», «хрущевки» и «брежневки» и другие дома построенные до 80 годов 20 века, их преимущества и недостатки.

«Купеческие дома» —очарование старины. Данные дома расположены только в Старом центре Краснодара и отличаются уникальной архитектурой. Этажность «купеческих домов»  – 1-3 этажа. Строились они в конце 19, начало 20 веков. Характерны тем, что высота потолков примерно от 3 метров, материал-кирпич. Отличаются от других домов характерными декоративными элементами. Отапливаются в этих домах, если собственники сами не переделывали, при помощи АГВ. Планировки практически не имеют стандартов, каждый дом уникален. Из общего «купеческого дома» в Советское время делали несколько квартир.

Минусы купеческих домов:

• К сожалению, многие купеческие дома требуют серьезного ремонта и модернизации, что может потребовать значительных финансовых вложений (трещины, разрушающийся кирпич, гнилые полы, состояние крыши)
• Часто они находятся вдоль оживленных улиц, что может стать проблемой для тех, кто ценит тишину и спокойствие.

Плюсы купеческих домов:

• Купеческие дома являются не только жильем, но и частью культурного наследия города. Они рассказывают о жизни людей в прошлом и могут стать настоящей находкой для любителей истории, для любителей старого центра.
• Как правило, такие дома располагаются в исторических районах, что обеспечивает удобный доступ ко всем ключевым объектам инфраструктуры: ресторанам, школам и культурным центрам города.
• Многие купеческие дома имеют индивидуальные планировки, что позволяет создать уникальное пространство, отражающее ваш стиль жизни.

Типы многоквартирных домов Краснодара. часть 1.

В последствии из купеческих домов возникли в 1920-1930 годах «ЖАКТовские дворы» (жилищно-арендное кооперативное товарищество). Как правило, в глубине почти каждого «купеческого дома», во дворе строили несколько  саманных или кирпичных домиков, которые и получили называие «Жактовские». Эти домики были одноэтажными с частичными удобствами (как правило туалет был общий на улице). В этих дворах в среднем было от 3 до 10 домов. В 90-х годах 20 века собственники этих домиков стали пристраивать дополнительные строения или достраивать 2-3 этажа. «Жактовские дома», также как и «купеческие» имеют статус квартир.

Для улучшения комфорта собственники делали самовольные врезки в общую канализационную систему города. Таким образом самостоятельно улучшали комфорт проживания.  У кого были финансовые возможности, выкупали соседскую недвижимость. Полностью ее перестраивали и получали комфортное жилье в центре города с собственной парковкой. Практически частный дом в самом дорогом и престижном месте Краснодара.

Минусы и плюсы «Жактовских домов» аналогичны «Купеческим».

Вывод: На настоящий момент, в связи с обилием новостроек, данный вид недвижимости спросом со стороны покупателей практически не пользуется. Однако, любители старины, при финансовых возможностях, могут найти себе очень достойный и эксклюзивный объект недвижимости.

Типы многоквартирных домов Краснодара. часть 1.

Сталинские дома (Сталинки)— простор и традиции. «Сталинки» — тип недвижимости  построенный в 30-50 года 20 века. Дома построены в этот временной период получили одноименное название с «вождем всех народов -Сталиным» (Джугашвили Иосифом Виссарионовичем). Данные дома расположены в основном в Центральной части города. Также, точечно по городу, «Сталинки» можно встретить и в районе ЧМР , ЗИП, 40 лет победы и других районах Краснодара . «Сталинки» в Краснодаре строили 2/3/4/5 этажными. Материал постройки только – кирпич. Почти в абсолютном большинстве дома штукатурены и покрашены. Гораздо реже можно встретить просто кирпичный дом без отделки. Характерными признаками этих домов является высота потолков от 2,8 м. до 3,2 м. Эти дома могут быть с деревянными и железобетонными межэтажными перекрытиями. «Сталинкии» могут быть с деревянными или железобетонными лестничными пролетами. Если в «Сталинке» деревянные лестничные пролеты -это не значит, что в данном доме деревянные межэтажные перекрытия. Какие межэтажные перекрытия в доме можно определить визуально или изучив тех. документацию.

Количество комнат: от однокомнатных до четырехкомнатных. Как правило, четырехкомнатные квартиры -это переделанные коммунальные квартиры. Не редко встречаются трехкомнатные «Сталинки» переделанные также из коммуналок.

Комнаты (жилая площадь) в «Сталинках»  преимущественно имеют сравнительно большую площадь (18-22 м2).  Если это 2-х или 3-х+ комнатные квартиры — комнаты в них в основном изолированы. Планировки квартир имеют  множество вариантов. От очень комфортных, по сравнению с современными многоквартирными домами, до не удачных.

В среднем площади однокомнатной квартиры: 35-42 м2 общая площадь,18-22 м2 жилая площадь, 5-11 м2 — площадь кухни

Площади Двухкомнатных квартир:  48-60 м2 общая площадь,  29-32 м2 жилая площадь, 8-11 м2 площадь кухни.

Площади трехкомнатных и четырехкомнатных квартир стандартизировать достаточно тяжело из-за многообразия вариантов . Причина в том, что часть 3-х или 4-х комнатных квартир были переделаны из коммунальных. Поэтому общая площадь  может варьироваться примерно от 70 м2 до 120 м2. Площади кухонь от 9 м2 до почти 20 м2.

Часть «Сталинок», в основном 2х этажные, построены  без каких — либо «архитектурных изысков». Но есть 3,4,5 этажные дома, которые привлекают внимание любителей архитектуры.

Типы многоквартирных домов Краснодара. часть 1.

Плюсы «Сталинок»:

• месторасположение уже в инфраструктурно-развитых районах;
• планировки квартир, форма комнат, высота потолков создают ощущения простора и позволяет использовать пространство более эффективно;
• в некоторых домах закрытые, не проходные, ухоженные дворы будут отвечать требованиям безопасности;
• наличие дополнительных помещений у собственников квартир (сараи и подвалы, гаражи);
• малоэтажность и 3 или 4 квартиры на этаже.

Минусы «Сталинок»:

• турлучные межквартирные стены с  плохой шумоизоляцией;
• деревянные перекрытия, не смотря на качество, имеют особенность гнить со всеми соответствующими последствиями (хотя этот недостаток устраняется ремонтом);
• в зависимости от домов — нехватка парковочных мест;
• наличие газовой колонки — это устройство для нагрева горячей воды есть в каждой «Сталинке». В зависимости от качества газовой колонки это может быть и плюсом;
• в некоторых домах появились трещины во внешних стенах домов;
• маленькая площадь ванной комнаты;
• из-за плохих управляющих компаний может протекать крыша дома;
• отсутствие лифта.

Вывод: Среди квартир в «сталинских» домах можно найти ту, которая будет превосходить по многим параметрам жилье в современных новых домах. В последнее время все больше людей после моды на новостройки обращают внимание на «Сталинские» дома.

Типы многоквартирных домов Краснодара. часть 1.

«Хрущевки» бюджетный вариант недвижимости в развитой инфраструктуре Краснодара. «Хрущевки» были построены в период правления Н.С. Хрущева. Его целью было обеспечение всех граждан СССР жильем. Данный проект был создан на основе 4 этажных домов, строящихся в то время во Франции. Тогда Хрущев видимо решил, что Советские люди без лифта могут подняться и на пятый этаж. А отсутствие лифта сократит расходы и время строительства. И действительно миллионы граждан СССР получили собственное жилье.

Данные дома строились в период 1958-1965 г. С 3 квартирами на этаже.  Срок эксплуатации этих домов по планам должен был составлять 25 лет. Материал домов – кирпич или панель. Расположены Хрущевки фактически по всем «старым» районам города: Центр, старый Центр, Фестивальный, Черемушки, РМЗ, ХБК, 40 лет Победы, ЗИП, СМР, СХИ, ГМР и так далее. Практически все дома Хрущевских проектов в Краснодаре построены пятиэтажными. Есть небольшие исключения. В Краснодаре построены несколько 4 этажных и 9 этажных домов с хрущевскими планировками.

Типы многоквартирных домов Краснодара. часть 1.

Характерной особенностью «Хрущевок» является:

• высота потолков -2,5 метра;
• совмещенный санузел. Только ближе к 70 годам 20 века в квартирах стали делать изолированные санузлы.

Почти безошибочно хрущевку можно определить по площади кухни 6-6,5 м2. Политика партии КПСС была такова — людям не нужно собираться кухнях и обсуждать власть. Поэтому считалось, что для приготовления пищи достаточно 6 или 6,5 м2. В отличии от большинства «Сталинок» комнаты в 2-3 комнатных квартирах, могут быть, смежными (двухкомнатные) и смежно-изолированными (трехкомнатные «распашенки»). В начале строительства для обогрева горячей воды в Хрущевках устанавливали газовые колонки, также , как и в «Сталинках».

Стандарт высотности «Хрущевок» для Краснодара это 5 этажей. На лестничной площадке 3 квартиры.

Площади «Хрущевок» в зависимости от проектов немного отличались друг от друга.

• 1комнатные квартиры — общая площадь 28-32 м2, жилая площадь -16,5-18 м2
• 2 комнатные квартиры — общая площадь 40-48 м2, жилая площадь  26-32 м2.
• 3комнатные квартиры —  общая площадь 48-59 м2,  жилая площадь 35-44 м2
• и независимо от количества комнат площадь кухни 6 или 6,5 квадратных метров.

«Хрущевки» не отличались высоким качеством. Задачей руководства СССР было обеспечить хоть каким-то жильем нуждающихся в крыше над головой. Особенно проблемы могли испытывать жильцы «угловых» панельных «хрущевок». Не редко после 15-20 лет эксплуатации в панельных угловых «Хрущевках» появлялись значительные трещины на стыках плит. Видимо после печального опыта проживания в «Хрущевках» в 90-е и начале 2000-х годах у покупателей не редко одним из требований  к приобретаемой недвижимости было «не угловая» квартира. У современных покупателей, особенно возрастом до 40 лет, практически такое требование не встречается.  Однако, несмотря на указанные недостатки, вряд ли в Краснодаре можно встретить «Хрущевки», где не проводили капитальные ремонты домов. И в настоящее время (2024 год) эти дома находятся достаточно в хорошем состоянии.

Помимо стандартных хрущевских планировок есть в Краснодаре и 5-и этажные дома с малогоборитными квартирами построенные в хрущевский период. Площади этих квартир были еще меньше хрущевок. Например 1 комнатная  квартира — общая площадь 24 м2, а 2 комнатная — общая площадь 36 м2.

Типы многоквартирных домов Краснодара. часть 1.

Кроме «малогабариток» строили и так называемые «Сочинки», у которых отличительной особенностью было вход в квартиру с общего балкона. «Сочинки» так же были 5-и этажными кирпичными домами с площадями несколько меньше, чем у  стандартных хрущевок.

Минусы «Хрущевок», «Сочинок» и «малогобориток»:

• отсутствие лифта;
• маленький и узкий коридор (можно сказать его отсутствие);
• не удобная и тесная кухня;
• плохая шумоизоляция особенно в панельных домах;
• фактически отсутствие парковочных мест во дворе, проектами они не были предусмотрены;
• газовая колонка (которая может быть и плюсом, особенно, когда на 2 недели в Краснодаре отключают горячую воду);
• отсутствие во дворах оборудованных детских площадок.

Плюсы «Хрущевок», «Сочинок» и «малогобориток»:

• вся развитая инфраструктура в шаговой доступности;
• малоэтажность и 3 квартиры на этаже. Это, как правило, чистота и порядок в подъезде. А если кто-то решил громко послушать музыку всегда легко найти нарушителя спокойствия. В отличие от современных многоэтажных домов, где может быть до 20 квартир на этаже.
• небольшое количество квартир на этаже и в доме, увеличивают элементы безопасности. Бдительные бабушки на лавочках не «пропустят» чужого.
• несмотря на возраст домов и не лучшие планировки, достаточно высокая ликвидность  из-за месторасположения.
• отсутствие во дворах баскетбольных и футбольных площадок, больших площадок для детей. Для любителей тишины в квартире и открытых окон или форточек это, несомненно, большой плюс.
• как правило много «зелени». Особенно это имеет значение, когда в Краснодар приходит жара.

Вывод: Как и раньше хрущевка — это возможность получить крышу над головой при ограниченном бюджете в инфраструктурно-развитом  районе города. Если сравнивать хрущевки с некоторыми современных ЖК. То если  хрущевка кирпичная, проживание в хрущевке будет комфортнее. В случае выбора необходимо оценивать и сравнивать все критерии потребности в недвижимости. У многих покупателей есть стереотип, что старый дом — это плохо, однако Кремль стоит уже много веков!

Типы многоквартирных домов Краснодара. часть 1.

«Брежневки» — практически не отличаются по основным характеристикам с «хрущевками». Проекты домов в Брежневский период с середины 60-х до 80-х годов 20 века стали продолжением «хрущевок». Отличаются «брежневки» от хрущевок наличием центральной горячей воды (вместо колонки), не много увеличенным коридором. В «брежневках» появились раздельные санузлы. Особая редкость изолированные комнаты в 2-х комнатных квартирах. Однако, не смотря на некоторые улучшения, «брежневки» схожи с  «хрущевками» и обладают всем набором плюсов и минусов хрущевских домов.

Заключение части 1:

Каждый тип жилья в Краснодаре имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Выбор зависит от предпочтений покупателя. Его бюджета и желания жить в исторической части города или в более современных районах. Важно учитывать все аспекты, чтобы сделать осознанный выбор.

Если  остались вопросы или вы хотите узнать больше о конкретных типах недвижимости, не стесняйтесь обращаться к профессионалам Агентства недвижимости Гауди-риелт. Они помогут вам разобраться в нюансах и предложат лучшие варианты, соответствующие вашим требованиям и бюджету!