🏢 Типы многоквартирных домов Краснодара: Часть 2 (80-е – 90-е годы)

Автор: Слепов Андрей Анатольевич, собственник и руководитель агентства недвижимости Гауди риелт. В недвижимости с 2003 года. Эксперт по вторичному рынку Краснодара.

💡 Короткий ответ для тех, кто спешит:
Во второй части гидa по домам Краснодара разбираем период 80-х – 90-х годов: «улучшенки», спецпроекты, панельные и кирпичные дома 90-х. У каждого типа — свои плюсы, минусы и нюансы по шумоизоляции, газу и планировкам. Гауди риелт поможет найти вариант, который подойдёт именно вам, без ошибок и переплат.

Введение: Эпоха перемен в строительстве Краснодара

Первая часть представлена многоквартирными домами от купеческих особняков до брежневок.

Типы многоквартирных домов Краснодара в части 2 представлены домами, которые были построены в Краснодаре в 80-х – 90-х годах 20 века.

Это период перехода от советских стандартов к новым реалиям. Если вы планируете купить жилье в этом сегменте, важно понимать различия между «улучшенками», спецпроектами и домами сложного периода 90-х. В этой статье мы подробно рассмотрим их характеристики, преимущества и недостатки.

«Улучшенки» — комфорт по сравнению с хрущёвками (80-е – середина 90-х)

«Улучшенки» — это «сленговое» риелторское название многоквартирных домов, построенных после хрущевских проектов с 80-х до примерно середины 90-х годов 20 века.

Название «Улучшенки» произошло из-за более комфортных по сравнению с «хрущевскими» проектов. Основные различия — это увеличение площади прихожей, кухни и санузла. Купить квартиру в Краснодаре в «Улучшенках» можно практически во всех основных районах города.

🔹 Характерные особенности «Улучшенок»:

Основные площади квартир «улучшенок»:

Тип квартирыОбщая площадьЖилая площадьКухня
1-комнатные30–34 м²16–19 м²6,5–8 м²
2-комнатные46–54 м²26–32 м²7,5–8,5 м²
3-комнатные60–72 м²38–42 м²7,5–9 м²

❌ Минусы «Улучшенок»:

✅ Плюсы «Улучшенок»:

Вывод: «Улучшенки» — это компромисс между проживанием в новом современном доме и доступностью развитой инфраструктуры. А если рассматривать некоторые параметры массового современного жилья, «Улучшенки» будут более предпочтительны, особенно кирпичные дома.

Дома-спецпроекты — редкость и комфорт

Дома по спецпроекту мало распространены в Краснодаре. Как правило, они строились из белого силикатного кирпича, но есть образцы, построенные из красного. Такие дома (из красного кирпича) очень похожи на «хрущевки».

Основные характеристики:

✅ Плюсы и минусы:

Плюсы и минусы почти идентичны «улучшенкам».

Исключение:

Вывод: «Спецпроекты» достаточно комфортные для проживания дома. Кроме этого, в подобных домах редко продаются квартиры, а это признак комфорта проживания. Жильцы сами, своим выбором места жительства «голосуют», где им комфортней.

Дома 90-х годов — сложные времена, новые форматы

Следующий этап — сложные времена 90-х годов.

После приватизации, после возможности создавать частные компании, в Краснодаре появились новые строительные компании. Вместе с перешедшими из советского периода строительными компаниями (ДСК, СМУ2 и т. д.) началась новая эпоха строительства. Забегая вперед, кризис 2008 года очень сильно проредил строительные компании. Из образованных в 90-х годах строительных компаний, остались единицы.

Важный нюанс: В 90-х годах впервые появились мошеннические схемы продажи квартир нескольким собственникам.

🔹 Панельные и блочные дома 90-х

В большей части во второй половине 90-х появилось и стало развиваться строительство блочных 14-ти этажных домов. Панельные дома особенно в первой половине 90-х годов начали строить 12-ти этажными.

Площади блочных домов по сравнению с панельными домами были гораздо комфортней:

Тип квартирыОбщая площадьЖилая площадьКухня
1-комнатные36–40 м²19–20 м²9–10 м²
2-комнатные56–70 м²35–38 м²9–15 м²
3-комнатные72–90 м²38–56 м²9–20 м²

Площади 12-ти этажных панельных домов начинались в начале 90-х с планировок улучшенок, но в последствии площади изменялись в большую сторону. Но это больше касалось 2-х комнатных квартир и 3-х комнатных квартир.

Локация: По месту застройки это были или периферии старого «советского» периода районов или точечные застройки внутри этих районов. Массовая застройка панельными и блочными домами была развернута в 90-х годах в Юбилейном районе (сам ЮМР начал застраиваться с 1987 года).

Особенности эксплуатации:

❌ Минусы панельных и блочных домов 90-х:

✅ Плюсы панельных и блочных домов 90-х:

Кирпичные дома 90-х — прочность и архитектура

В 90-х годах также в Краснодаре продолжали строить Кирпичные дома (вернее кирпичные дома с армированным каркасом).

Кирпичных домов, построенных в Краснодаре в 90-х, сравнительно немного. Ввиду сложных экономических процессов 90-х, многие из этих домов строились с нарушением сроков. 10 этажный дом по нормам мог быть построен примерно за 1,5 года, но по факту сроки сдачи увеличивались.

Основные характеристики:

Архитектура: С момента появления новых строительных компаний стали появляться и нестандартные проекты, которые не использовались ранее. Описать стандарт планировок практически невозможно. Но, если брать основы построенных домов, площади квартир были несколько больше, чем у кирпичных «улучшенок» 80-х годов. В 90-х, особенно в конце, внешняя архитектура домов стала отличаться от стандартных «уравнительных» коробок «советского» периода.

✅ Плюсы кирпичных домов 90-х:

❌ Минусы кирпичных домов 90-х:

Вывод: При выборе многоквартирного дома в Краснодаре, построенного в период с 1980 по 2000 годы, важно учитывать не только архитектурные особенности и качество строительства, но и перспективы жизни в таком жилье.

В этом периоде были построены как панельные, так и кирпичные дома. Это дает возможность выбрать жилье, соответствующее вашим предпочтениям по качеству, стоимости и стилю.

Кирпичные дома, как правило, обладают высокой прочностью и долговечностью.

Благоустроенные дома, построенные в конце 1990-х, предлагают современные удобства, такие как лифты и благоустроенные дворы. Это значительно повышает качество жизни и комфорт проживания.

Многие из этих домов расположены в удобных для жизни районах с развитой инфраструктурой: магазинами, школами и парками. Это создает дополнительные преимущества для семей с детьми и людей, стремящихся к удобству и качеству жизни.

❓ Часто задаваемые вопросы (FAQ) 💬

В: Что лучше купить в Краснодаре: «улучшенку» или дом 90-х?

О: Зависит от целей. «Улучшенки» (80-е) часто имеют газ и лучшую локацию в старых районах. Дома 90-х (особенно кирпичные) могут иметь лучшие планировки и лифты, но нужно проверять качество строительства и шумоизоляцию перекрытий.

В: Правда ли, что в панельных домах 90-х слышно соседей?

О: Да, шумоизоляция в панельных домах этого периода часто оставляет желать лучшего. Можно слышать соседей в диапазоне до 9 этажей. Кирпичные дома 90-х в этом плане значительно комфортнее.

В: Есть ли газ в домах 90-х годов постройки?

О: В домах выше 10 этажей (панельные, блочные) газа нет, используются электроплиты. В кирпичных домах 90-х (обычно до 10 этажей) основная часть домов газифицирована.

В: Почему квартиры в «спецпроектах» редко продаются?

О: Это признак комфорта проживания. Жильцы сами, своим выбором места жительства «голосуют», где им комфортней, и редко меняют такое жилье.

В: Поможет ли Гауди риелт подобрать квартиру в доме нужного типа?

О: Да. Мы знаем особенности каждого типа дома в Краснодаре (от «улучшенок» до кирпичных 90-х), проверяем техническое и юридическое состояние, помогаем оценить потенциал и риски. Бесплатно консультируем и сопровождаем сделку.

В: Что будет в Третьей части статьи?

О: В Третьей части разберём дома 2000-х годов и современные новостройки: монолит, каркас, новые стандарты комфорта.

📞 Хотите подобрать квартиру в доме нужного типа?

Не гадайте на кофейной гуще. Запишитесь на бесплатную консультацию, где мы:

✅ Подберём варианты в домах нужного типа и района
✅ Проверим техническое и юридическое состояние объекта
✅ Оценим потенциал ремонта и перепланировки
✅ Сопроводим сделку от просмотра до получения ключей

Контакты агентства недвижимости Гауди риелт:

👉 Напишите или позвоните прямо сейчас!
Ответим в течение 15 минут, бесплатно проконсультируем и поможем найти квартиру в доме, который подойдёт именно вам.

Гауди риелт — вторичный рынок Краснодара с человеческим лицом. С 2010 года.