Налог с продажи недвижимости.

Налог с продажи недвижимости оплачивается при продаже недвижимости, включая квартиры, дома, дачи, гаражи и земельные участки. Налоговая обязанность возникает, если срок владения недвижимостью составляет менее 3 или 5 лет, в зависимости от типа имущества и определенных обстоятельств.

Собственник не платит налог, если:

• Стоимость покупки и продажи идентична. И составляет не менее 70% кадастровой стоимости.
• Минимальный срок владения (3 или 5 лет) истек.
• Цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости.

Что такое минимальный срок владения?

Это срок, установленный законодательством РФ, по истечении которого собственник недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ.

3 года если:

• собственность получена в подарок от близких,
• унаследована,
• приобретена по договору ренты,
• приватизирована,
• является единственным жильем
• или право собственности возникло до 01.01.2016.

Для остальных случаев минимальный срок составляет 5 лет.

Семьи с двумя и более детьми могут не ждать истечения минимального срока владения для освобождения от налога при продаже единственного жилья. Освобождение от уплаты налога такие семьи получили в 2021 году.

При этом должны соблюдаться ряд критериев:

• в семье двое и более несовершеннолетних детей, для учащихся очно ограничение по возрасту — до 24 лет;
• продав жилье, семья в течение того же календарного года покупает другое (или до 30 апреля следующего года);
• новое жилье просторнее, его площадь больше, а кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость жилья, которое продается, не превышает 50 млн рублей.

Налог с продажи недвижимости. Как определяется срок владения.

Срок владения начинается с момента государственной регистрации права на жилье. В случае квартир, полученных по программе реновации, учитывается время владения старой квартирой. При увеличении доли в объекте срок отсчитывается с момента приобретения первой части.

Если увеличивается доля в объекте недвижимости, срок владения отсчитывается от даты приобретения «первой» части. Для договоров долевого участия, при приобретении квартиры в новостройке, срок отчитывается с момента оплаты договора целиком. Не имеет значение оплачивался договор собственными средствами или за счёт ипотеки.

Если продается приватизированное жильё — срок владения исчисляется с даты приватизации имущества.

При продаже унаследованной недвижимости отсчёт срока владения ведется со дня смерти наследодателя.

Если право собственности на имущество получено через суд, то началом отсчёта будет считаться момент вступления в силу решения суда.

Если квартира является единственным жильем и собственник владеет ей более 3 лет, налог не уплачивается. Закон также позволяет купить новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой, что не повлияет на статус единственного жилья.

В совместной собственности супругов один и тот же объект может быть единственным жильем для одного из супругов и вторым для другого. Налоговая будет учитывать совместно нажитые объекты и имущество, полученное до брака.

Налог с продажи недвижимости. Налоговая декларация.

При истечении срока владения — подавать налоговую декларацию и платить налог не нужно. Сумма полученного дохода также не имеет значения.

С 2025 года применяется прогрессивная шкала налогообложения:

• 13% — если доход от сделки менее 2,4 млн рублей.
• 15% — для суммы более 2,4 млн рублей.

Налоговая база рассчитывается как разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью приобретения.

Чтобы уплатить НДФЛ, необходимо подать декларацию в органы ФНС. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог — до 15 июля того же года. Если не оплатить НДФЛ до 15 июля, штраф составит 20% от суммы долга. 40% — если налоговая докажет, что гражданин умышленно не оплатил налог. Кроме того, на сумму задолженности будет начислена пеня в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Нерезиденты платят налог по ставке 30% на доход от продажи недвижимости. Минимальный срок владения также применяется, и нерезиденты могут воспользоваться льготой для семей с детьми.

Неуплата налога может привести к штрафам и пеням, а также к судебным разбирательствам и запрету на выезд за границу. Налоговая начисляет штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Даже если этот штраф будет оплачен, обязанность налогоплательщика представить декларацию и уплатить налог остается в силе.

Чтобы уменьшить налог используйте налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей. Получать налоговый вычет отдельно не нужно, можно просто приложить к налоговой декларации заявку на оформление налогового вычета.

Уменьшить налогооблагаемую сумму можно так же подтвердив расходы на приобретение недвижимости. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажей.

При этом стоит иметь в виду, что если цена по договору будет меньше или равна 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог всё равно заплатить придётся. Налог удерживается с 70%.

Если квартира унаследована или подарена, доходы от ее продажи могут быть уменьшены на суммы:

• с которых был уплачен НДФЛ при получении этого имущества;
• расходов дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не учитывались в целях налогообложения.