Инвестирование в недвижимость Краснодара 2024 г.

Инвестирование в недвижимость Краснодара.

Инвестирование в недвижимость Краснодара- это одна из форм конвертации, сохранения от инфляции или приумножения денег. В подавляющем большинстве случаях это более надежный способ нежели Банковский вклад или торговля на Валютном рынке.

Однако давать однозначный прогноз, через какое время и какую сумму можно заработать, вложив деньги в недвижимость Краснодара -это не профессионально. На 100% никто не знает, как поведет себя цена на рынке в определенных временных промежутках.

Для тех кто рассматривает инвестирование в недвижимость Краснодара через конвертацию рублей или валюты в квадратные метры Краснодара должен ответить себе на следующие вопросы:

1. Сумма которую готов вложить в квадратные метры?
2. Как выбрать объект для инвестиции?
3. Вторичный или первичный рынок
4. Какой процент хочется получить вложенных средств?
5. В течении какого максимального срока зафиксировать прибыль?
6. Вложить для дальнейшей сдачи внаем?
7. Вложить для перепродажи?
8. Какие средства готов использовать для вложения (наличные заемные)?
9. Риски- Что будет делать если рынок не даст желаемого результата?
10. Риски- Рынок начнет двигаться в сторону убытка?

Инвестирование в недвижимость Краснодара.

Вложение в недвижимость Вторичный или Первичный рынок.

Примерно с 2020 г рынок недвижимости стал «переворачиваться». Всегда дешевле можно было купить недвижимость на стадии строительства (на котловане). Однако изменения в законодательстве и внедрение льготных ипотечных программ связанных с многообразием условий, привели к тому, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке стала меньше чем на первичном.
Куда же вкладывать во вторичку или в вкладывать в первичку? Ответ зависит от источника денег, целей и сроков.

Цель сохранение денег от инфляции.

В данном случае лучше вкладываться в новостройки, если большая часть денег на приобретение недвижимости планируется от ипотеки. В данном случае необходимо учесть:

• потенциальный спрос на момент реализации инвестиции;

• предполагаемое количество предложений на рынке в момент планируемого реализации инвестиционного проекта;

• инвестиционный потенциал, который преимущественно зависит от развития инфраструктуры и сформированного, как правило, застройщиком стереотипа у масс населения.

Если большая или вся сумма Наличные, если есть время и, самое главное, знание реальных цен рынка, то выбор лучше делать на вторичном рынке. За счет финансовых возможностей и знаний, есть возможность искать недвижимость, ведя переговоры с продавцами. В данной ситуации возможно найти объект, который будет соответствовать критериям инвестиционной привлекательности недвижимости.

Сумма которая планируется в качестве инвестиций.

На настоящий момент (февраль 2024 г.) от количества денег будет зависеть и выбор инвестиционной недвижимости. Чем больше денег, тем эффективней можно сделать инвестицию. Когда ограниченные (в разумных пределах) бюджеты, приходится выбирать не из лучшего, а из того, что осталось.

Инвестирование в недвижимость Краснодара.

Какой процент хочется заработать?

На опыте общения с клиентами редко приходилось сталкиваться с людьми, которые для себя могут определить хотя бы примерный процент , который они планируют получить от суммы вложений. Как правило, большинство руководствуются просто предполагаемой прибылью. Другие ориентируются на то, кто скажет цифру процентов больше. Опять же, ориентируясь на приятную для слуха и глаз цифру. В этой гонке, «кто больше!» не редко начинаются словесные, ни чем не подтвержденные соревнования, наподобие «вложите 4 млн. руб. сейчас и через год продадите на 2 миллиона больше». Как правило, в таких соревнованиях участвуют риелторы или представители отделов продаж застройщиков. К сожалению (зачастую) их уровень профессионализма и добропорядочности оставляет желать лучшего. Цель продать сейчас, не думая и не отвечая за свои слова.
Если просчитывать процент прибыли, то необходимо учитывать все сопутствующие расходы. Возможно лучше положить рубли на депозит в банк примерно под 15-16% годовых. Особенно если сумма не более 3-4 миллионов рублей. Ну или на крайний случай, кто хорошо разбирается, на Форекс или аналогичные инвестиционные ресурсы. Другой вариант — валюта.
На 2024 года, когда вторичный рынок медленно падает, без профессионального Риелтора лучше не вкладывать деньги в недвижимость! Консультироваться необходимо именно с риэлтором, а не с представителями застройщиков. С желанием продать инвестиционную недвижимость потом обращаются не к Застройщику, а к агенту по недвижимости. Поэтому самому лучше не рисковать и не пытаться вкладывать деньги с целью дальнейшей перепродажи.

На какой срок планируется вложение?

Важный вопрос, так как соотношение времени и полученных денег определяет  процент от вложенных денег. Если вкладываются деньги  в недвижимости — ключевым фактором будет спрос! На количество прибыли будет влиять количество потенциальных конкурентов. Например, инвестор вложил деньги в литер 1 ЖК «Василек» хочет через 1 год продать и получить 30% процентов от вложенных средств. Через год  в ЖК «Василек» сдается Литер 1, следующий Литер 2 будет сдаваться через полгода, вроде хорошо: есть несколько месяцев для продажи с низкой конкуренции. Но через дорогу сдались три Литера ЖК «Одуванчик» того же уровня, того же класса. То есть, на рынок, вероятно, выйдет на продажу в три раза больше квартир конкурентов. Если спрос не увеличивается с каждым месяцем,  желаемые 30% прибыли получить маловероятно.

При просчете срока получения прибыли, кроме предполагаемой конкуренции по объектам недвижимости, стоит задуматься об альтернативе вклада в банк под проценты. Что может быть более надежно и менее рискованно на конкретный промежуток времени. Кроме этого, нужно учитывать тенденции движения цены (стагнация, падение, рост).

Вложения для дальнейшей сдачи в аренду.

Этот способ инвестирования в недвижимость похож на получение пассивного небольшого дохода и конвертирование денег в квадратные метры. (Хорошая замена пенсии). Это удобно, когда есть небольшой первоначальный взнос и квартира приобретается за ипотечные средства. Желательно, чтобы объект был близок к сдаче в эксплуатацию и с ремонтом. Таким образом, оплата за аренду полностью или частично покрывает банковский платеж. В этом случае, даже не большая сумма денег конвертируется в квадратные метры. Продуктовая инфляция не «съедает» ваши деньги. Когда рынок начинает расти, есть возможность уже использовать вложенный потенциал квадратных метров более эффективно.

Важно учитывать, что при сдаче квартиры в аренду, ремонт в квартире изнашивается и не всегда все месяцы в году прибыльны. Арендатор может съехать и необходимо время на поиск нового.  Также могут быть затраты на клининг, ремонт сантехники или других элементов квартиры, которые со временем требуют ремонта или замены.

Вложение в недвижимость для дальнейшей перепродажи.

Есть основные 3 направления движения цены на рынке первичной и вторичной недвижимости

• рост;
• стагнация;
• падение.

На настоящий момент (начало 2024 г.) существуют льготные программы поддержки строительного бизнеса при ужесточении требований к ипотеке на вторичном рынке, ожидать снижение цены квадратного метра на первичном рынке, в отличие от рынка вторичной недвижимости — не стоит.

 Наоборот, проблемы с процентной  ставкой (примерно 17% годовых) и суммами первоначального взноса (минимум 30%) на вторичном рынке немного поддержали спрос на первичном рынке недвижимости. Пример из жизни: кто-то или риэлтор или менеджер отдела продаж застройщика говорит клиенту, что сейчас покупая квартиру за 5 миллионов клиент продаст ее за 6 миллионов рублей через год. Не объясняя, что как только человек, как физическое лицо начнет продавать квартиру он лишается всех преференций продавца, которыми обладает застройщик. А аналогичные квартиры на вторичном рынке, как правило, сейчас (начало 2024 г.) стоят дешевле , чем у застройщика в стройке.

Есть много разных вводных, которые будут влиять на процент прибыли или целесообразность вложения для дальнейшей перепродажи. Но самое важное — любому , кто хочет инвестировать надо понимать тенденции рынка. Проблематично заработать. вкладывая в недвижимость, когда тенденции движения цены на вторичном рынке направлены в сторону падения. А именно тенденции вторичного рынка являются определяющими для инвестиционной привлекательности с целью перепродажи.

Какие средства готов использовать инвестор для вложения (собственные или заемные).

Если коротко отвечать на вопрос то:

• заемные (ипотечные) средства выгодно использовать и на первичном и на вторичном «растущем» рынке недвижимости. С долгосрочной перспективой (от 2 лет) если рынок падающий или стагнирующий на момент вложения. Однако, в данном случае, чем больше срок, тем больше риск.
• Наличные можно использовать на вторичном рынке для вложения даже на «падающем» рынке недвижимости (конечно без профессионального риэлтора не обойтись). Если рассматривать первичный рынок и настоящее соотношение цен вторички и первички, здесь необходимо гораздо больше вводных, для калькуляции и выбора вариантов вложения денег в недвижимость. В Краснодаре на начало 2024 г. можно найти не много предложений от застройщиков на дальнейшую перспективу.

Риски.

В основах планирования достижения результата есть прописная истина — всегда необходимо просчитывать риски и порядок действий, что если… К сожалению, вкладывая свои деньги в недвижимость, далеко не все понимают серьезность своих действий. Как правило, верят в чудо, «все будет хорошо» и «авось пронесет», «недвижимость никогда не дешевела (напомню кризис 2008-2009 г падение цен). 

Инвестирование в недвижимость Краснодара. Как выбрать объект для инвестиции.

При выборе объекта недвижимости нужно ответить себе на следующие вопросы:

• через какое время я хочу получить прибыль?
• какой процент от вложенных денег я хочу получить?
• на вторичном или первичном рынке?

Если рассматривать вложение во вторичный рынок это, как правило, краткосрочные инвестиции если мы говорим о перепродаже (до 1 года). Инвестору мало изучить средне рыночную стоимость аналогичных объектов. Да и при выборе аналогов объектов недвижимости далеко не все понимают, какие объекты недвижимости  можно рассматривать для сравнения. В зависимости от объекта, сравнительных критериев может быть от 5 до примерно 20 параметров. Кроме средне рыночной стоимости необходимо учесть самое главное факторы, которые будут влиять на покупательский спрос.

Факторами влияющими на рост или снижение цены на рынке недвижимости в оперативном режиме это:

• льготные ипотечные программы рассчитанные на большие массы населения;
• возможные изменения в законодательства связанные напрямую с недвижимость;
• глобальные мировые кризисы;
• льготные программы государства по выделению средств на приобретение недвижимости для большой массы населения («Херсонские сертификаты» и т. д.)»
• предполагаемое количество аналогичных инвестиционному  объектов недвижимости на момент продажи в микрорайоне;
• и другие факторы, которые могут являться триггером для изменения направления движения цены на рынке недвижимости.

Безусловно, определяющим фактором будет являться цена объекта недвижимости. И в этом случае без профессионального агента по недвижимости опять не обойтись.

В настоящее время -2024 г.,  инвестируя в недвижимость на первичном рынке нужно понимать, что это более долгосрочные вложения, чем на вторичном рынке.

В случае инвестирования в новостройку, если очень упростить, нужно найти квартиру в Жилом комплексе, который строится не в развитом районе. Жилой комплекс на перспективу имеет большие шансы быть востребованным за счет развития инфраструктуры и, желательно, строительства объектов, которые будут привлекать население (например Парк Галицкого). Когда строится дом в поле, квартиры в нем мало востребованы. Но когда этот дом разрастается в целый микрорайон, когда застройщик подкрепляет известность жилого комплекса рекламой (пример: «Панорама», «Губернский», «Самолеты»), таким образом, создавая положительный стереотип у населения. Квартиры в таких ЖК становятся очень востребованы. А следовательно, инвесторы, которые вложили, условно, деньги в «поле» и получают в последствии максимальную прибыль.

Вывод: Инвестиция в недвижимость правильный шаг, который лучше делать с профессионалом рынка недвижимости!

Бесплатная Консультация специалиста. Задай вопрос!

Отзывы об АН Гауди риелт:

Яндекс, 2ГИС, Zoon, Flamp, СПР, Yell.

Автор статьи Слепов Андрей Анатольевич. Собственник АН Гауди риелт. В недвижимости с 2003 г.