Анализ рынка недвижимости 2025 год. Прогноз на 2026 год.

Анализ рынка недвижимости 2025 год. Прогноз на 2026 год рынка недвижимости в Краснодаре.

Анализ рынка недвижимости 2025 года обозначает ситуацию на вторичном рынке недвижимости Краснодара, как скрытый обвал.
В квартальных прогнозах (1, 2, 3, квартала) неоднократно указывал о разнице ПРОДАЖНОЙ стоимости (цена за которую реально продавалась квартира или дом) и СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ цены, которую для себя выводили продавцы. Сейчас разница может доходить до 20%.

Новые продавцы, продолжают ориентируясь на цены собственников, которые в основном продают свои объекты недвижимости, как правило более 5 месяцев, а некоторые и не один год. На Авито можно зайти в историю продажи объекта недвижимости и увидеть сколько продается недвижимость и как «метался» продавец, устанавливая безуспешно разные цены за все время продажи.

Для тех, кому нужно было реально продать, практика не правильной оценки приводила в 2025 г. только к потере возможной максимальной выручки от проданной недвижимости. Каждый месяц — это минус к стоимости квадратного метра.

На покупательский спрос на рынке недвижимости, как правило, влияют:

• Экономическая составляющая. Например: рост экономики с начала 2000 до 2008 г. Появление льготных ипотечных программ – 6% с 2021 г. Выдача «херсонских сертификатов» с 2022 г.
• Эмоциональный фактор – вера в будущую стабильность и развитие. Этот фактор особенно важен для покупателей – инвесторов.
• Миграционный фактор. С пиар компании 2013 г «Как замечательно жить в Краснодарском крае и Краснодар – лучший город России» население Краснодара с примерно 750 тысяч 2013 г выросло к 2025 г. по примерным подсчетам до 2 миллионов человек. Однако, последние годы, несмотря на закрытие информации Росстатом раздела демографии, из разных официальных источников видно, что прирост населения в Краснодара уменьшился в разы.

На конец 2025 года:

• экономическая составляющая отсутствует (нет льготной ипотеки на «вторичку», высокая реальная инфляция),
• вера людей в стабильное растущее будущее – отсутствует,
• последние годы, несмотря на закрытие информации Росстатом раздела демографии, из разных официальных источников видно, что прирост населения Краснодара уменьшился в разы.

Причины низкого спроса на недвижимость в 2025 г в Краснодаре:

• Высокая процентная ставка 16% ЦБ РФ . Ипотеку на «вторичку» можно взять примерно под 18-20%. Для многих покупателей это неподъёмные ежемесячные платежи. Учитывая, что инфляция продуктовой корзины и инфляция сферы услуг не соответствует данным Росстату и ЦБ РФ. Средняя инфляция по данным ЦБ РФ на декабрь 2025 г составляет 6.64%.
• Ожидание притока денег в недвижимость Краснодара, выплачиваемых частникам СВО не оправдалось. Покупатели данной категории появились. Однако, их количество недостаточно для изменения ситуации на вторичном рынке недвижимости Краснодара.
• Предположение, что количество объектов недвижимости на вторичном рынке недвижимости (из-за разочарованных ценами продавцов) уменьшится практически не оправдался. В условно «старых районах города» количество выставленных объектов от собственников колебалось примерно от + 5 до -5 % в зависимости от районов. Надежда на дефицит объектов для поддержания стоимости квадратного метра не оправдалась.
  Например, в районе ЖК Самолеты с сентября 2025 года количество объектов, выставленных собственниками на продажу по данным сайта Авито примерно с 600 квартир, увеличилось почти до 1200 квартир. Ситуация с большим количеством квартир на продаже будет повторятся во всех районах Краснодара, где ведется стройка.
• Отсутствие притока населения
• Слабый эмоциональный фон веры в счастливое будущее удержал деньги на депозитах. Хотя если квартира или дом продается по привлекательной цене – покупатель находится в кратчайшее время.
• Самый важный фактор отсутствия спроса на рынке вторичной недвижимости Краснодара это задеревенелость продавцов. Они не желают осознавать реальную ситуацию на рынке недвижимости.
  Это отношение связано с ошибочным стереотипом, что цена на недвижимость никогда не падает. Пример кризиса 2008 г, когда цены снизились. Также настоящая ситуация с ценой.
  Отсутствием объективного ресурса для понимания средней стоимости недвижимости в сегментах и микрорайонах. Ни Авито, ни Циан, ни Домклик и т.д. не дают представление о реальной продажной стоимости недвижимости. Продавцы, которые продают свою недвижимость ориентируясь на среднерыночную цену – продают уже годы.
  Желание услышать приятную для ушей продавца цену. Эту цену озвучивают или не профессиональные, или не честные или глупые риелторы. Часто от таких риелторов можно услышать, что цены будут расти. Свои увещевания о росте цен эти риелторы начали активно с конца 2024 г., кода почувствовали резкое снижение количества покупателей. Однако практика продаж показывает диаметрально противоположное – цена падает.

Анализ рынка недвижимости 2025 год. Итог.

На фоне высоких цен на площадках Циан, Авито и т.д. реальная продажная стоимость у 95% жилой вторичной недвижимости Краснодара значительно отличается от среднерыночной (до -20%).
Исключение (5%), где среднерыночная цена совпадет с продажной. Такая ситуация может быть на рынке дорогой недвижимости, которая традиционно продается годами. Или в сегменте и/или микрорайоне, где появляется покупатель, страстно желающий купить при отсутствии альтернативы объектов и не готовый немного подождать.

Прогноз рынка недвижимости Краснодара на 2026 год.

Исходя из:

• высказываний Э.С. Набиулиной о перспективах процентной ставки ЦБ РФ.
• повышения налогов (22% НДС).
• повышения тарифов на ЖКХ.
• ожиданий населения относительно увеличения инфляции.
• отсутствия прироста населения в Краснодаре.
• увеличения нераспроданной недвижимости в уже построенных новостройках, которую возможно приобрести от застройщика по льготной ипотечной программе (6%).
• увеличения общего количества квартир на вторичном рынке, за счет Новостроек сдаваемых в 2026 г.
• Отсутствие развития экономических перспектив на 2026 г (принятый дефицитный бюджет РФ на 2026г)
• Не желание людей даже при ставке 16% ЦБ РФ переводить свои средства с накопительных счетов в недвижимость.

Таким образом, все вышеперечисленное и отсутствие позитива, повлияет на повторение ситуации 2025 г. Когда реальная продажная цена отличается от среднерыночной до 20%.
Возможно, и то, что продажная стоимость продолжит свое движение вниз. Разница между среднерыночной ценой увеличится до 30 и более процентов.

Прогноз рынка недвижимости Краснодара на 2026 год. Жилая аренда.

В 2026 году или стагнирует или немного снизится. Однако в новых районах Краснодара, где большое количество инвестиционной недвижимости, цена аренды с вероятностью 95 % будет снижаться из-за большого количества предложений и низкого спроса.

Первичный рынок.

Реальные продажные цены на новостройки от застройщиков в 2026 г при отсутствии спроса и запланированных объёмов строительства будут снижаться. Хотя застройщики все время рассказывают о повышении и обманными путями (см статью) пытаются поднять продажи.
Как показал анализ Средней цены квадратного метра по Жилым комплексам в течение 2025 г, у 80% жилых комплексов Краснодара стоимость квадратного метра уменьшилась. Объемы продаж 2025 г в среднем по всем Застройщикам таковы, что около 40% от запланированного на конец года не продано. Эти данные то говорят о дефиците покупателей.

В 2026 г продолжится программа ЦБ РФ по уменьшению инфляции, которая, однозначно, повлияет на ужесточение требований к выдачи льготных ипотечных кредитов. Например, уже ЦБ получил полномочия устанавливать макропруденциальные лимиты по ипотеке для ограничения доли высокорискованных кредитов в выдачах. ЦБ утвердил план перехода кредиторов к использованию официальной информации о доходах при кредитовании граждан.

Основа покупателей у Застройщиков это льготные ипотечники, которых в 2026 г станет еще меньше. За счет этого в Краснодаре количество застройщиков из-за банкротства (как, например, с застройщиком ЖК Станиславский в 2025г) может уменьшится. Тем более, что Президент РФ отменил мораторий на штрафы по задержке сдачи многоквартирных домов в эксплуатацию.
На рынке Застройщиков коттеджных поселков ситуация с количеством Застройщиков также изменилась. Ряд застройщиков КП ушли с рынка.

Прогноз рынка недвижимости Краснодара на 2026 год. Вывод.

Для Покупателей квартир в Новостройках, с целью собственного проживания или сдачи в квартиры в аренду, не торопиться если нет необходимости. Желательно приобретать или уже в построенной Новостройке или с близким сроком сдачи (максимум 3 месяца). Также можно ждать хороших скидок от Застройщиков. В 2025 г Застройщики выставляли на продажу очень выгодные предложения. Цель Застройщиков была — забрать свои деньги с ЭСКРО счетов. Лучше обращаться к честным профессиональным агентам. Такие не приведут к Застройщикам, где риэлтору заплатят больше процентов за продажу. Честный риелтор будет работать в интересах покупателя и предложат оптимальные потребностям варианты.

Для покупателей недвижимости на вторичном рынке: если нет крайней необходимости не торопитесь с приобретением. Обращайтесь к риелтору, который умеет вести переговоры по снижению цены. Этот этап поиска и переговоров может потребовать значительное количество времени.  Риелтор, однозначно, должен заключить с покупателем договор. Бегите от бесплатной услуги на покупку со стороны риелтора. Вы заплатите значительно больше! Такой риелтор не сможет и не будет работать в ваших интересах.

Не выбирайте квартиры по картинкам, это обман. Вам пришлют «красивенькое». Но реальность будет другой – понравившихся квартир в реальности не будет. Только личное присутствие покупателя увеличит шанс при ведении переговоров для снижения цены.

Прогноз рынка недвижимости Краснодара на 2026 год. Вывод.

Для Продавцов: Определитесь с целями. Если действительно необходимо продать, не доводите процесс до момента, когда вам потребуется выкуп вышей недвижимости за копейки. Обратитесь к профессиональному честному риелтору (см статью), который правильно оценит недвижимость. Примите реалии вторичного рынка недвижимости Краснодара.  Знайте, покупатели в Краснодаре есть. Однако, цена должна соответствовать их возможностям. Реально недвижимость на «вторичке» возможно продать за 1 месяц. Надо понимать, что затягивание с продажей с каждым месяцем приведет только к большему дисконту.

Арендаторам: вопрос правильной оценки и умение пользоваться калькулятором это ключевая задача. Искать арендаторов по завышенным ценам это прямой убыток и своему имуществу, и годовой прибыли от сдаваемой недвижимости. Сдать недвижимость безусловно возможно самостоятельно, но оценку лучше провести при помощи профессионального и честного риелтора.

Риелторам: всем честным и профессиональным риелторам желаю реализации поставленных целей. А всем недоагентам или стать честными профессионалами или уйти с рынка недвижимости и не дискредитировать и так недооценённую профессию риелтора.

Автор статьи Слепов Андрей Анатольевич. Собственник и руководитель честного АН Гауди риелт. В недвижимости с 2003 г.